Yargıtay’dan Emsal Karar: Yeni Kira Sözleşmesi İmzalanırsa Tahliye Taahhüdü Geçersiz Olur
Türkiye’nin en yüksek yargı organlarından Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, milyonlarca kiracı ve ev sahibini yakından ilgilendiren tahliye taahhütnameleri konusunda emsal niteliğinde bir karara imza attı. Daire, kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdünün ardından taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi düzenlenmesi durumunda, önceki taahhüdün geçerliliğini yitireceğine hükmetti. Bu önemli içtihat, kira ilişkisinin yenilenmesi halinde ev sahiplerinin ellerindeki eski tahliye taahhütlerini kullanarak tahliye davası açamayacağını ortaya koydu.
TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN GEÇERLİLİK ŞARTLARI NELERDİR?
Yargıtay kararında, geçerli bir tahliye taahhüdünün hukuken ayakta durabilmesi için belirli koşulların mutlaka sağlanması gerektiğinin altını çizdi. Buna göre:
Tahliye taahhüdü, yazılı şekil şartına uygun olarak düzenlenmek zorundadır. Sözlü veya zımni beyanlar hukuken geçerli sayılmaz.
Taahhüt, bizzat kiracı veya kiracının açık ve yazılı yetki verdiği temsilcisi tarafından verilmelidir.
Tahliyenin gerçekleşeceği tarih, taahhütname içerisinde açık ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde belirtilmelidir.
Ayrıca, tahliye taahhüdünün, kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden makul bir süre geçtikten sonra düzenlenmesi gerekmektedir. Kira ilişkisinin henüz başında, baskı veya zorlama ile alınan taahhütler geçersiz sayılabilmektedir.
DOSYANIN PERDE ARKASI: TAHARRUFAT İDDİASI VE BİLİRKİŞİ RAPORU
Olayın temelinde, 28 Eylül 2022 başlangıç tarihli bir kira kontratı yer alıyor. Kiracı, 23 Kasım 2022 tarihinde tahliye taahhüdü imzaladığını kabul etse de, daha sonra bu taahhütname üzerinde tahrifat yapıldığını iddia ederek itiraz etti. Yerel mahkeme tarafından dosyanın Adli Tıp Kurumu’na gönderilmesi üzerine yapılan incelemede, taahhütnamedeki imzanın kiracının eli ürünü olduğu bilimsel olarak tespit edildi. Bu rapor doğrultusunda ilk derece mahkemesi, taahhüdün geçerli olduğuna karar vererek kiracının tahliyesine hükmetti.
ADALET BAKANLIĞI DEVREDE: "YENİ SÖZLEŞME TAAHHÜDÜ ORTADAN KALDIRIR"
Ancak yerel mahkemenin bu kararına itiraz eden Adalet Bakanlığı, dosyada göz ardı edilen çok kritik bir ayrıntıya dikkat çekti. Bakanlık, ilk kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdünün ardından taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi imzalandığını belirterek, bu yeni sözleşmenin kira ilişkisini baştan sona yenilediğini ve dolayısıyla önceki tahliye taahhüdünün hükümsüz kaldığını savundu. Bu gerekçeyle, yerel mahkemenin verdiği tahliye kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek Yargıtay nezdinde kanun yararına temyiz yoluna başvurdu.
YARGITAY'IN EMSAL KARARI: "KİRA İLİŞKİSİ YENİLENDİ, TAAHHÜT GEÇERSİZ"
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Adalet Bakanlığı’nın itirazlarını yerinde bularak emsal teşkil edecek bir kanun yararına bozma kararı verdi. Dairenin kararında özetle şu tespitlere yer verildi:
Taraflar arasında imzalanan yeni kira sözleşmesi, önceki kira ilişkisini sona erdiren ve yerine yeni bir hukuki ilişki kuran yenileme (tecdit) niteliğindedir.
Kira ilişkisinin bu şekilde yenilenmesi, ev sahibinin elinde bulunan ve önceki döneme ait tahliye taahhüdünü kullanma hakkını ortadan kaldırır.
Yerel mahkeme, yeni sözleşmenin hukuki sonuçlarını değerlendirmeden, sadece imza incelemesine dayanarak tahliye kararı vermekle hata etmiştir.
Bu gerekçelerle Yargıtay, yerel mahkemenin kararını usulden bozmuş ve tahliye taahhütlerinin ancak aynı kira ilişkisi devam ettiği sürece geçerli olacağını, yeni bir kontrat imzalanmasıyla birlikte bu taahhütlerin hükümsüz kalacağını hüküm altına almıştır.
KİRACILAR VE EV SAHİPLERİ NE YAPMALI?
Bu karar, özellikle kira sözleşmelerini yenileyen ve ardından eski tahliye taahhüdünü kullanarak dava açan ev sahipleri için büyük bir emsal teşkil ediyor. Yargıtay’ın bu içtihadına göre:
Ev sahipleri, kiracılarıyla yeni bir sözleşme imzaladıklarında, daha önce aldıkları tahliye taahhütlerinin artık geçersiz olduğunu bilmelidir. Tahliye garantisi almak istiyorlarsa, bunu yeni sözleşme içerisinde veya aynı dönemde güncel bir taahhütname ile güvence altına almalıdırlar.
Kiracılar ise, ev sahipleri kendilerinden yeni bir sözleşme imzalamalarını talep ettiğinde, bu eylemin eski taahhütleri geçersiz kıldığını ve kendilerine karşı açılacak olası tahliye davalarında bu Yargıtay kararına dayanarak haklılıklarını savunabileceklerini bilmelidirler.
Yargıtay'ın bu köklü ve net kararı, kira uyuşmazlıklarında önümüzdeki dönemde en çok başvurulan emsal kararlardan biri olacak gibi görünüyor.
Yorumlar
Yorum Gönder
Fikirlerinizi paylaşırsanız sevinirim.